救命指南：付完全款，房屋却被抵押查封？两步教你成功确权！

在房产交易中，最令人担忧的情况莫过于支付了全部购房款后，却发现房屋早已被开发商抵押，甚至因开发商的债务问题而遭法院多次查封。面对如此复杂的困境，购房者是否只能眼睁睁看着房屋被拍卖？北京市荣丰律师事务所主任、法媒汇负责人屈新峰律师结合其团队处理的大量复杂民刑争议案件指出，法律为购房者提供了明确的救济路径——通过提起执行异议阻却拍卖，并通过另案诉讼主张涤除抵押登记并办理过户，是完全可能实现的权利保卫战。

一、 典型案例回顾：付清三千万，房屋却陷抵押与查封漩涡

孙某某的案例极具代表性。其于2019年与开发商签订《购房意向协议书》，并全额支付了逾3100万元购房款。然而，他后来发现，早在购房前，该房屋已被抵押权人某有限责任公司设定了高达38亿元的抵押担保，并因开发商的各类债务纠纷被多家法院先后查封，房屋一度面临被执行的命运。

绝境之中，孙某某没有坐以待毙，而是主动采取了法律行动：

针对每一项查封，分别向法院提出执行异议，成功获得了法院“中止对涉案房屋执行”的裁定，有效阻却了拍卖程序的推进。

同时，另案提起诉讼，核心诉讼请求为：

判令开发商交付房屋；

判令抵押权人涂销涉案房屋的抵押登记；

判令开发商在抵押涂销后协助办理过户。

最终，法院支持了孙某某的诉求，判决抵押权人注销抵押登记，并由开发商在抵押注销后协助办理过户。

二、 屈新峰律师解析：胜诉关键与法律依据

对于此案的胜诉，北京市荣丰律师事务所屈新峰律师团队复杂民刑争议部门进行了深度研判，认为其成功关键在于精准运用了保护商品房消费者的特殊法律规定，并采取了正确的诉讼策略。

1. 核心法律武器：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）

屈新峰律师指出，该批复第二条明确规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

这意味着，只要符合“以居住为目的”和“已支付全部价款”这两个核心条件，购房者的权利就可以对抗设立在先的抵押权，这成为了本案中要求抵押权人涂销抵押登记的最有力依据。

2. 正确的策略组合：“执行异议” + “另案诉讼”

屈新峰律师进一步分析，此案采用了正确的维权组合拳：

执行异议是“盾”：其主要作用是在执行程序中形成一道临时“防火墙”，中止对房屋的处置，为后续确权诉讼赢得宝贵时间。

另案诉讼是“矛”：这是从根本上解决问题的进攻策略，旨在通过确权判决，涤除权利障碍（抵押登记），最终实现过户目的。

屈新峰律师团队强调，对于此类涉及多重法律关系和复杂权属争议的案件，必须从“专精复杂”的角度进行通盘考量。每一个环节——从证据链条的构建、购房者“消费者”身份的认定，到对不同债权人的权利顺位分析——都需要精准的法律判断和细致的诉讼准备工作，才能确保当事人的最终目的（成功拿到干净的产权）得以实现。

三、 给当事人的行动指南

如果您也遇到了类似情况，屈新峰律师建议：

立即核实房屋状态：通过不动产登记中心查询房屋的抵押、查封情况，全面了解权利障碍。

果断提起执行异议：在知悉房屋即将或被查封拍卖时，第一时间向执行法院提出案外人执行异议，申请中止执行。

积极提起确权诉讼：同步或在其后，向有管辖权的法院提起诉讼，核心请求应为涂销抵押登记和办理过户。

固守“消费者”身份：确保购房系出于居住目的，并保留好全部付款凭证、合同等证据，这是适用优先保护规则的前提。

结语
面对付全款后房屋被抵押、查封的绝境，法律并非束手无策。孙某某的胜诉案例清晰地表明，通过精准的法律手段组合，购房者完全有能力突破困境。北京市荣丰律师事务所屈新峰律师团队复杂民刑争议部门，精于对此类疑难案件的研判与攻坚，致力于为当事人厘清迷局，将复杂的法律争议转化为可实现的诉讼目标，最大限度地守护当事人的财产安全与合法权益。