荣丰律师：司法实践中“在建工程”与“无证房产”的混淆及其法律适用误区析辨

——以某财产损害赔偿纠纷案一审判决为切入

摘要
在不动产司法处置实践中，“在建工程”与“未办理初始登记的房屋”（俗称“无证房产”）的法律性质、权利基础及处置规则存在本质区别。然而，部分司法裁判未能准确区分二者，导致法律适用错误。本文以一起典型财产损害赔偿纠纷案的一审判决为分析对象，剖析法院将“在建工程”等同于“无证房产”并错误适用《最高人民法院关于无证房产协助执行问题的通知》所引发的法律逻辑断裂与裁判偏差，以期为类案审理提供参考。

 
荣丰律师事务所

一、问题的提出：一审判决的基本事实与裁判逻辑
原告曹某（化名）基于其通过司法拍卖取得的15套“房屋”所有权，诉请开发商鸿大公司（化名）赔偿因拆除行为造成的财产损失。一审法院认为，案涉标的虽为“在建工程”，但根据执行裁定书及协助执行通知书的送达，王某已取得所有权，鸿大公司的拆除行为构成侵权。法院援引《最高人民法院转发住建部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（下称《通知》）第二条“现状处置”规则，认定标的物属“未办理初始登记的房屋”，进而支持原告诉请。

二、“在建工程”与“无证房产”的法定界限

1. 物理形态与法律属性不同

• “无证房产”指已建成但未办理所有权首次登记的房屋，具备独立使用功能，符合《民法典》第二百三十一条“事实行为成就物权”的特征。

• “在建工程”处于建设过程中，未形成独立物，其权利性质为基于建设行为的期待权或债权性权益，不具备物权客体要求的特定性。

2. 登记制度与处分规则差异

• “无证房产”可经由“现状处置”后补办登记，最终完成物权变动（《通知》第二条）。

• “在建工程”转让受《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条严格限制，受让人须具备房地产开发资质，且需办理项目备案变更，而非所有权登记。

3. 司法处置的合法性前提

• “无证房产”的拍卖属于对既有物理实体的处分；

• “在建工程”的拍卖实为项目权益的转让，若竞买人不具备资质，则拍卖行为因违反强制性规定而无效（《城市房地产管理法》第三十九条）。

三、一审判决的法律适用错误剖析

1. 混淆物权与债权的权利基础
   一审法院将执行裁定书的送达视为物权变动依据，违背《民法典》第二百零九条“不动产物权登记生效”原则。案涉标的为在建工程，王某取得的仅是请求交付未来建成房屋的债权，而非既有房屋的所有权。法院错误地将债权请求权等同于物权，导致侵权责任认定失去权利基础。

2. 扩大解释“现状处置”的适用范围
   《通知》第二条明确适用于“未办理初始登记的房屋”，其前提是房屋已客观存在。一审法院将尚未建成的“在建工程”纳入该规则范围，属于超越法律文义的扩大解释，缺乏依据。

3. 忽视竞买人资格的强制性规定
   王某作为自然人，不具备受让在建工程的法定资质。一审法院未审查竞买人资格是否符合《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条，忽视了该条款防止项目烂尾、维护公共利益的立法目的。

4. 错误认定“登记”的效力范围
   法院认为向房产管理部门送达协助执行通知书即完成“登记”，混淆了行政备案与物权登记的区别。在建工程的登记机关为住建部门（项目备案），而非不动产登记机构，送达行为不产生物权变动效力。

四、类案裁判的启示与规范路径

1. 严格区分权利性质
   司法处置中应明确标的物是物权还是债权性权益：对在建工程，应认定其属于项目投资权益转让，竞买人须具备相应资质。

2. 限缩解释“现状处置”规则
   “现状处置”仅适用于已建成但未登记的房屋，不得扩张至在建工程。对后者应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等一般规则。

3. 强化司法审查与行政监管衔接
   法院在拍卖在建工程前，应主动审查竞买人资质，并征求住建部门意见，避免因无效拍卖引发后续纠纷。

五、结语
本案一审判决的误区，折射出司法实践中对不动产权利形态区分不足的普遍问题。唯有准确把握“在建工程”与“无证房产”的法律边界，严格遵循物权法定原则与特别法规制，才能避免裁判逻辑的断裂，维护交易安全与公共利益。

参考文献

1. 《中华人民共和国民法典》

2. 《城市房地产开发经营管理条例》

3. 最高人民法院（2016）执监字第200号指导案例

4. 物权法理论与实务研究（第三版），王利明著